「史上最大的信貸泡沫之一」

美國是世上首個可以「零首期」買樓的地方，發展商甚至會向買樓人士提供首期資金，形成可能是有史以來房地產市場最嚴重的泡沫。

為什麼像美國這樣成熟和監管嚴密的金融市場，金融機構竟然一而再爆發危機？香港可以從中汲取什麼教訓？

信貸門檻過低是罪魅禍首，近乎不受監管的樓按經紀，以首一兩年超低息的優惠，哄誘低收入人士借債買樓，當數年後息率回升至正常水平，若樓價上升，借款人可以轉按，繼續享受低息，或把物業賣掉賺錢；可惜，過去一年美國樓市下滑，成交大減，愈來愈多借款人無力償還正常的利息，而這些經紀早已將按揭業務賣給投資銀行，再包裝成按揭證券產品賣給金融投資者；在樓市退潮時，這種牛仔般罔顧風險的做生意手法便出事了。香港金融界及監管機構必須緊記「好景莫忘風險」。

次級樓按本身並非邪惡商品，剛好相反，其原始理念非常好﹕它是一種針對欠缺良好信貸紀錄人士的按揭，使許多無法證明有穩定收入的家庭可以實現置業夢想，屬於高風險高回報的金融產品。如果申請人提交的資料準確，讓貸款機構和其後購入按揭業務的銀行，可以準確評估風險，它是一種有助樓市發展的融資產品，就像垃圾債券，也可在金融市場發揮積極作用。

然而，如今揭露出來的次級樓按問題，可謂觸目驚心，例如：

● 許多借款人得到的信貸，遠遠超出他們的還款能力，每月按揭還款額竟然接近或超過家庭入息總額；

● 樓按經紀為了做成生意，不惜虛報借款人的職業和收入，慣用的手法是設計彈性調整利率，以首兩年超低息吸引借款人入局，然後在「爆煲」前把按揭賣掉脫身。

● 也有涉及借款人存心騙貸款，連首次還款也沒有。出現此情況，只能怪樓按經紀以至銀行審核貸款過濫。

像匯豐這樣管理優良的跨國銀行集團，居然也中招，買下大批次級樓按，其決策者以為買賣協議中有強行回售安排，便可以把壞帳風險轉嫁給對方，但當經營次級樓按的公司相繼破產，回售安排便形同虛設。可見大型銀行也要從今次事件中，重新檢討自己的內部風險控制程序。

香港沒有大規模的次級樓按，但香港的銀行、財務公司和放債企業，同樣面對資金過剩的問題。不久之前，按揭市場一度流行零首期、首兩年免息免供等吸客招數，令一些無力買樓的人士也進入樓市；如果金融管理局沒有及時喝停這類做法，一旦息率回升或遇上樓價下調，後果不堪設想。過低的信貸門檻，對借款人不一定是祝福，甚至可以是詛咒，美國這次慘痛教訓，值得所有金融市場記取。