2007年8月16日 星期四
「史上最大的信貸泡沫之一」
美國是世上首個可以「零首期」買樓的地方，發展商甚至會向買樓人士提供首期資金，形成可能是有史以來房地產市場最嚴重的泡沫。
為什麼像美國這樣成熟和監管嚴密的金融市場，金融機構竟然一而再爆發危機？香港可以從中汲取什麼教訓？
信貸門檻過低是罪魅禍首，近乎不受監管的樓按經紀，以首一兩年超低息的優惠，哄誘低收入人士借債買樓，當數年後息率回升至正常水平，若樓價上升，借款人可以轉按，繼續享受低息，或把物業賣掉賺錢；可惜，過去一年美國樓市下滑，成交大減，愈來愈多借款人無力償還正常的利息，而這些經紀早已將按揭業務賣給投資銀行，再包裝成按揭證券產品賣給金融投資者；在樓市退潮時，這種牛仔般罔顧風險的做生意手法便出事了。香港金融界及監管機構必須緊記「好景莫忘風險」。
次級樓按本身並非邪惡商品，剛好相反，其原始理念非常好﹕它是一種針對欠缺良好信貸紀錄人士的按揭，使許多無法證明有穩定收入的家庭可以實現置業夢想，屬於高風險高回報的金融產品。如果申請人提交的資料準確，讓貸款機構和其後購入按揭業務的銀行，可以準確評估風險，它是一種有助樓市發展的融資產品，就像垃圾債券，也可在金融市場發揮積極作用。
然而，如今揭露出來的次級樓按問題，可謂觸目驚心，例如：
● 許多借款人得到的信貸，遠遠超出他們的還款能力，每月按揭還款額竟然接近或超過家庭入息總額；
● 樓按經紀為了做成生意，不惜虛報借款人的職業和收入，慣用的手法是設計彈性調整利率，以首兩年超低息吸引借款人入局，然後在「爆煲」前把按揭賣掉脫身。
● 也有涉及借款人存心騙貸款，連首次還款也沒有。出現此情況，只能怪樓按經紀以至銀行審核貸款過濫。
像匯豐這樣管理優良的跨國銀行集團，居然也中招，買下大批次級樓按，其決策者以為買賣協議中有強行回售安排，便可以把壞帳風險轉嫁給對方，但當經營次級樓按的公司相繼破產，回售安排便形同虛設。可見大型銀行也要從今次事件中，重新檢討自己的內部風險控制程序。
香港沒有大規模的次級樓按，但香港的銀行、財務公司和放債企業，同樣面對資金過剩的問題。不久之前，按揭市場一度流行零首期、首兩年免息免供等吸客招數，令一些無力買樓的人士也進入樓市；如果金融管理局沒有及時喝停這類做法，一旦息率回升或遇上樓價下調，後果不堪設想。過低的信貸門檻，對借款人不一定是祝福，甚至可以是詛咒，美國這次慘痛教訓，值得所有金融市場記取。
為什麼像美國這樣成熟和監管嚴密的金融市場，金融機構竟然一而再爆發危機？香港可以從中汲取什麼教訓？
信貸門檻過低是罪魅禍首，近乎不受監管的樓按經紀，以首一兩年超低息的優惠，哄誘低收入人士借債買樓，當數年後息率回升至正常水平，若樓價上升，借款人可以轉按，繼續享受低息，或把物業賣掉賺錢；可惜，過去一年美國樓市下滑，成交大減，愈來愈多借款人無力償還正常的利息，而這些經紀早已將按揭業務賣給投資銀行，再包裝成按揭證券產品賣給金融投資者；在樓市退潮時，這種牛仔般罔顧風險的做生意手法便出事了。香港金融界及監管機構必須緊記「好景莫忘風險」。
次級樓按本身並非邪惡商品，剛好相反，其原始理念非常好﹕它是一種針對欠缺良好信貸紀錄人士的按揭，使許多無法證明有穩定收入的家庭可以實現置業夢想，屬於高風險高回報的金融產品。如果申請人提交的資料準確，讓貸款機構和其後購入按揭業務的銀行，可以準確評估風險，它是一種有助樓市發展的融資產品，就像垃圾債券，也可在金融市場發揮積極作用。
然而，如今揭露出來的次級樓按問題，可謂觸目驚心，例如：
● 許多借款人得到的信貸，遠遠超出他們的還款能力，每月按揭還款額竟然接近或超過家庭入息總額；
● 樓按經紀為了做成生意，不惜虛報借款人的職業和收入，慣用的手法是設計彈性調整利率，以首兩年超低息吸引借款人入局，然後在「爆煲」前把按揭賣掉脫身。
● 也有涉及借款人存心騙貸款，連首次還款也沒有。出現此情況，只能怪樓按經紀以至銀行審核貸款過濫。
像匯豐這樣管理優良的跨國銀行集團，居然也中招，買下大批次級樓按，其決策者以為買賣協議中有強行回售安排，便可以把壞帳風險轉嫁給對方，但當經營次級樓按的公司相繼破產，回售安排便形同虛設。可見大型銀行也要從今次事件中，重新檢討自己的內部風險控制程序。
香港沒有大規模的次級樓按，但香港的銀行、財務公司和放債企業，同樣面對資金過剩的問題。不久之前，按揭市場一度流行零首期、首兩年免息免供等吸客招數，令一些無力買樓的人士也進入樓市；如果金融管理局沒有及時喝停這類做法，一旦息率回升或遇上樓價下調，後果不堪設想。過低的信貸門檻，對借款人不一定是祝福，甚至可以是詛咒，美國這次慘痛教訓，值得所有金融市場記取。
2007年8月13日 星期一
債務抵押債券 (CDOs)
美國次按風暴引發的債務市場危機日益加深，據最新估計，在次按風暴下，受影響面臨貶值的債務抵押債券（ CDOs）總額可高達三千億美元。市場普遍預期，本周將會有更多金融機構和基金成為美國次按風暴下的犧牲品，金融市場仍然波動，市傳花旗集團的結構性信貸業務上月錄得逾七億美元虧損。華爾街大行預期，若信貸市場未來數周仍未見起色，聯儲局有機會在召開下次議息會前宣布減息。
據加州風險管理機構 Institutional Risk Analytics董事總經理瓦倫估計，約有二千五百億至三千億美元的 CDOs面臨貶值。金融機構會將包括次按債券等垃圾債券包裝和證券化後，再轉售給投資者，這種結構性信貸產品便稱為 CDO。
次按債券的禍根其實要追溯至 90年代，當時美國次按市場興起，美國金融界紛紛支持，大型銀行向按揭商購入次按後，包裝成有抵押債務工具（ CDOs），再售給對基金及退休基金等。這些基金一向倚賴評級公司的評級，來決定用怎樣的價格購入 CDOs。
大型銀行會把 CDOs分成多個檔次，最低檔的（ BBB級或以下），一旦 CDOs背後的次按供款人斷供率達某個水平，便會全數損失。其實 CDO市場一向不透明，根本沒有人知道其最新市場做價。由於價格不透明，投資了 CDO的基金一直沒有向外界交代損失。
據加州風險管理機構 Institutional Risk Analytics董事總經理瓦倫估計，約有二千五百億至三千億美元的 CDOs面臨貶值。金融機構會將包括次按債券等垃圾債券包裝和證券化後，再轉售給投資者，這種結構性信貸產品便稱為 CDO。
次按債券的禍根其實要追溯至 90年代，當時美國次按市場興起，美國金融界紛紛支持，大型銀行向按揭商購入次按後，包裝成有抵押債務工具（ CDOs），再售給對基金及退休基金等。這些基金一向倚賴評級公司的評級，來決定用怎樣的價格購入 CDOs。
大型銀行會把 CDOs分成多個檔次，最低檔的（ BBB級或以下），一旦 CDOs背後的次按供款人斷供率達某個水平，便會全數損失。其實 CDO市場一向不透明，根本沒有人知道其最新市場做價。由於價格不透明，投資了 CDO的基金一直沒有向外界交代損失。
2007年8月10日 星期五
次按拖累歐洲
受次按問題擴散拖累，歐美股市昨晚暴瀉，美元隔夜息急彈至六年新高，迫使歐洲央行昨晚果斷向金融市場「泵水」948億歐元（約 10,134億港元），揚言以 4厘低息向市場提供無限信貸支持，紓緩因 次按問題而出現的市場異變，歐洲央行的果斷注資是次按問題爆發以來全球國家採取最重大措施，被視為聯儲局減息先聲，但「泵水」行動未能令投資者「冷靜」，歐股跌逾2%。
法巴旗下三隻基金暫時停止贖回的消息拖累，加上當地隔夜拆息抽升，歐洲股市全面下瀉，德國及法國股市跌幅最多逾 2%，英國股市亦跌最多 1.8%，銀行股 成為跌市的重災區，其中 BHP股價跌近4%，德意志銀行及法國東方匯理亦分別跌 3.5%及 3.9%，另一家法國銀行 Natixis跌幅更達 6.4%。
日圓反彈，美元兌日圓一度急挫1.48日圓或1.24%，低見118.24。
道指昨晚早段低見13,416點，跌241點，但其後跌幅收窄，最後收報 13,270.68，下跌 387.18。
法巴旗下三隻基金暫時停止贖回的消息拖累，加上當地隔夜拆息抽升，歐洲股市全面下瀉，德國及法國股市跌幅最多逾 2%，英國股市亦跌最多 1.8%，銀行股 成為跌市的重災區，其中 BHP股價跌近4%，德意志銀行及法國東方匯理亦分別跌 3.5%及 3.9%，另一家法國銀行 Natixis跌幅更達 6.4%。
日圓反彈，美元兌日圓一度急挫1.48日圓或1.24%，低見118.24。
道指昨晚早段低見13,416點，跌241點，但其後跌幅收窄，最後收報 13,270.68，下跌 387.18。
2007年8月8日 星期三
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